Kiinteistönvälittäjät vertailussa: näin säästin 2300 €

Kiinteistönvälittäjä ja hinta, siinäpä hankala yhtälö.

Yhtäältä tiedämme, ettei halvalla saa hyvää, mutta toisaalta tiedämme, että on tyhmää maksaa liikaa. Miten kannattaa toimia, kun myy asuntonsa?

Kun olet myymässä asuntoa ja kilpailutat kiinteistönvälittäjiä, sinun on hyvä tietää taustoja kiinteistönvälityksen liiketoiminnasta ja hinnoittelusta. Niitä avaan tässä jutussa. Mukana on myös ajantasainen vertailu välitysliikkeiden välityspalkkioista.

Lyhyesti:

• Suurten ketjujen julkiset listahinnat ovat asunto-osakkeissa 2,8–5,02 % velattomasta kauppahinnasta. Halpavälittäjillä palkkio on selvästi pienempi: Blok 0,95 % + 495 €, Koti Vaihtoon LKV 1 % ja WHAT LKV 1,49 %.
• Vähimmäispalkkiot ovat 2 385–6 275 €, ja monet perivät lisäksi kiinteän kulun.
• Listahinta on katto, ei hinta jonka maksat. Todellinen palkkio sovitaan tarjouksessa.
• Todellisen hinnan saat selville vain pyytämällä tarjouksen usealta välittäjältä.

Myymässä asuntoa? Pyydä tarjous jopa neljältä alueesi välittäjältä Asuntojenmyynti.fi:n kautta. Palvelu on maksuton eikä sido mihinkään.

Välityspalkkiolaskuri: paikkakuntasi välittäjät ja palkkiot

Kirjoita kuntasi nimi tai postinumero ja anna asunnon koko, huoneluku ja talotyyppi. Laskuri näyttää, millä välitysliikkeillä on toimisto paikkakunnallasi, ja laskee, mitä kukin veloittaisi hinnastonsa mukaan. Myyntihinta arvioidaan Tilastokeskuksen neliöhinnoista. Jos tiedät jo hinnan, syötä se itse.

Ensikertalainenkin voi onnistua

Useimmat meistä myyvät asunnon vain muutaman kerran elämässään.

Se tarkoittaa, ettei oman kodin myymiseen ja uuden ostamiseen yleensä ole hyvää rutiinia. Joudumme joka kerta selvittämään, mikä on juuri nyt järkevää. Vähän kuin aloittaisi aina alusta. Se on työlästä ja väsyttävää.

Onneksi olet löytänyt tänne, sillä saat nyt pikaoppaan siihen, mitä kannattaa tehdä. Jos panostat 10 minuuttia tämän jutun lukemiseen, löydät oikotien taloudellisesti järkevään asuntokauppaan.

Tämä sinun täytyy tietää kiinteistönvälittäjien bisneksestä

Tärkein asia, mitä sinun tulee tietää kiinteistönvälittäjien bisneksestä, on tämä: välittäjän menestystekijä on saada asuntoja myyntiin, ei niinkään myydä niitä kalliilla.

Tämä on todella iso asia, vaikkei se heti siltä tunnu.

Anna, kun selitän.

Otetaan esimerkiksi asunto, jonka hintapyyntö on 200 000 euroa, ja leikitään, että kiinteistönvälittäjän palkkio on 2 %.

Lopullinen kauppahinta: 180 000
Välittäjän palkkio: 3 600

Lopullinen kauppahinta: 190 000
Välittäjän palkkio: 3 800

Lopullinen kauppahinta: 200 000
Välittäjän palkkio: 4 000

Lopullinen kauppahinta: 210 000
Välittäjän palkkio: 4 200

Lopullinen kauppahinta: 220 000
Välittäjän palkkio: 4 400

Tästä esimerkistä huomaamme, että välittäjän palkkio nousee 180 000 ja 220 000 euron välillä vain 800 euroa samalla, kun myyjän saama hinta nousee 40 000 euroa.

Lasketaan yhtälö auki välittäjän kannalta.

Jos välittäjä myy kaksi asuntoa edulliseen hintaan, hän saa 2 x 3 600 = 7 200 euroa. Jos taas välittäjä panostaa tosi paljon siihen, että hän myy yhden kohteen kalliilla hinnalla, eli 220 000 eurolla, hän saa 4 400 euroa.

Kahden kohteen myyminen halvalla on siis selvästi kannattavampaa kuin yhden kohteen myyminen kalliilla. Syynä on se, että halvaksi hinnoiteltu asunto menee kaupaksi nopeasti ja vähällä vaivalla, kun taas kalliiksi hinnoiteltu asunto vaatii enemmän aikaa ja työtä.

Muistathan kilpailuttaa myös asuntolainasi asunnonvaihdon yhteydessä!

Lopputuloksena laskuharjoituksesta näemme, että kiinteistönvälittäjän kannattaa ennemmin myydä paljon kohteita halvalla kuin vähän kohteita kalliilla. Siksi fiksu ja menestyvä kiinteistönvälittäjä haluaa myydä paljon mieluummin kuin myydä kalliilla. Sillä tavalla hän tienaa selkeästi enemmän.

Sinun kannaltasi tästä seuraa kaksi asiaa. Ensinnäkin välittäjät kilpailevat kovasti siitä, kuka saa asuntosi myyntiin, ja siksi ne joustavat hinnasta. Toiseksi kannattaa miettiä, miten palkkio saadaan kannustamaan hyvään kauppahintaan. Palaan molempiin alempana.

Välityspalkkiot 2026: listahinnat vertailussa

Luultavasti tulit tänne selvittämään, mitä kiinteistönvälitys maksaa, jotta et maksa liikaa, kun myyt asuntosi. Hyvä niin! Juuri tähän aiheeseen pureudumme seuraavaksi.

Välitysliikkeet julkaisevat hinnastonsa verkkosivuillaan. Kokosin 46 välitysliikkeen julkaistut hinnat. Alla ovat 14 valtakunnallisesti tai usealla alueella toimivaa ketjua ja halpavälittäjää. Kaikki 46 välitysliikettä lisäkuluineen, alueellisine hintoineen ja ehtoineen löydät jutun lopun haettavasta taulukosta. Prosentit lasketaan velattomasta kauppahinnasta, ja ne sisältävät 25,5 % arvonlisäveron, ellei toisin mainita.

Tarkistan hinnat välitysliikkeiden julkisista hinnastoista viikoittain, viimeksi 8.11.2026, ja viimeisin muutos löytyi 8.11.2026.

Ketjuissa, joiden hinnat vaihtelevat alueittain tai toimistoittain, taulukossa on hinnastojen vaihteluväli.

Taulukosta kannattaa huomata kolme asiaa:

• Monen listahinta on noussut noin viiteen prosenttiin. Arvonlisävero nousi syyskuussa 2024 24 prosentista 25,5 prosenttiin. Aiemmin tuttu 4,96 % on 4 % + 24 % alv, ja sama palkkio nykyisellä verolla on 5,02 %.
• Vähimmäispalkkio ratkaisee pienissä asunnoissa. Esimerkiksi 100 000 euron yksiössä 4,95 % olisi 4 950 euroa, mutta pääkaupunkiseudulla vähimmäispalkkio voi olla tätä suurempi.
• Prosentti ei ole koko hinta. Moni perii perustamismaksun, palvelupaketin tai järjestelykulun, ja usein myös silloin, kun kauppaa ei synny. Vertaa siis kokonaishintaa.

Omakotitalossa ja muussa kiinteistössä listahinta on usein asunto-osaketta korkeampi. Esimerkiksi Aktialla kiinteistön listahinta on 4,96 %, Habitalla 5,02 % ja Neliöt Liikkuulla 4,9 %.

Listahinta on katto, ei hinta jonka maksat

Tämä on koko jutun tärkein kohta.

Jokainen välitysliike julkaisee hinnastossaan korkean listahinnan. Se on enimmäishinta, jolla liike on valmis tekemään työn ilman neuvottelua. Käytännössä useimmat välittäjät suostuvat alempaan palkkioon, kun sitä pyytää tai kun ne kilpailevat samasta toimeksiannosta.

Hinnastot sanovat tämän itsekin. Huoneistokeskuksen palkkio on "4,95 % velattomasta kauppahinnasta (sis. alv) tai sopimuksen mukaan". Kiinteistömaailma kertoo antavansa "jokaiselle välityskohteellemme yksilöllisen tarjouksen", ja Roof räätälöi tarjouksensa "kohdekohtaisesti".

Siksi listahintojen vertailu kertoo vain, mistä neuvottelu alkaa. Edullisin listahinta ei välttämättä tarkoita edullisinta lopullista palkkiota, ja kallis listahinta voi joustaa paljonkin.

Esimerkki: myyt 250 000 euron asunnon.

Esimerkki on havainnollistus siitä, mitä yhden prosenttiyksikön ero tarkoittaa euroina. Se ei kerro minkään tietyn välitysliikkeen todellisista palkkioista. Paljonko palkkio joustaa, riippuu asunnosta, alueesta, markkinatilanteesta ja välittäjästä.

Muista neuvotella myös vähimmäispalkkiosta ja kiinteistä kuluista. Jos myyt 120 000 euron asunnon ja sovit 3,96 prosentin palkkion, se on 4 752 euroa. Jos sopimuksessa on 5 020 euron vähimmäispalkkio, maksat kuitenkin 5 020 euroa.

Mitä myyjät kertovat maksaneensa

Halusimme tietää, miten listahinnat näkyvät myyjien kukkarossa. Kävimme lokakuussa 2026 läpi suomalaisia keskustelupalstoja ja kokosimme 55 keskusteluketjusta 131 kertomusta välityspalkkioista: mitä myyjät kertovat maksaneensa ja mitä välittäjät heille tarjosivat. Kertomukset eivät ole tilasto, ja moni niistä on vuosien takaa, mutta kuva on selvä.

• Maksettu palkkio jäi yleensä selvästi listahintojen alle. Tyypillinen myyjän kertoma palkkio oli noin 2 % kauppahinnasta, ja puolet näistä kertomuksista osui 1,6 ja 2,5 prosentin välille. Suurten ketjujen hinnastoissa ylin palkkio on useimmiten noin 4–5 %.
• Tarjouksetkin olivat listahintoja alempia. Välittäjien tarjoama palkkio oli tyypillisesti noin 3,3 %. Joskus alempi palkkio tuli pyytämättä: yksi myyjä sai heti 2 prosentin tarjouksen, vaikka ketjun hinnastossa luki lähes 5 %.
• Usean tarjouksen pyytäminen kannatti. Kolmelta välittäjältä pyydetyt tarjoukset 170 000 euron rivitalokolmiosta vaihtelivat 3 500 ja 5 500 euron välillä. Kilpailutuspalvelun kautta toinen myyjä sai neljä tarjousta, 3 200–3 600 euroa, ja hänen mukaansa ne olivat noin 4 000 euroa hinnastoja edullisempia. 750 000 euron omakotitalon listahinnan mukainen 37 500 euron palkkio neuvoteltiin 20 000 euroon.
• Edullisissa asunnoissa vähimmäispalkkio ratkaisee. Halpojen asuntojen myyjät kertoivat välittäjän pyytäneen vähimmäispalkkiota, joka voi olla yli 5 % kauppahinnasta. Noin 50 000 euron asunnosta tarjottiin 4 000 euroa, eli 8 %. Vähimmäispalkkiosta kannattaa siksi neuvotella erikseen.

Todellisen hinnan saat selville vain yhdellä tavalla: pyytämällä tarjouksen usealta välittäjältä. Kun välittäjä tietää kilpailevansa muiden kanssa, tarjous on yleensä parempi kuin silloin, kun pyydät sen vain yhdeltä.

Pyydä tarjoukset helposti: Asuntojenmyynti.fi valitsee asunnollesi enintään neljä alueen välittäjää, jotka tekevät sinulle tarjouksen. Maksuton ja sitoutumaton.

Näin kilpailutat kiinteistönvälittäjät

Kilpailutuksen voi tehdä kahdella tavalla: itse tai kilpailutuspalvelun kautta.

Kilpailutuspalvelun kautta

Helpoin tapa on käyttää kilpailutuspalvelua. Esimerkiksi Asuntojenmyynti.fi toimii näin:

1. Täytät lomakkeelle myytävän asunnon perustiedot ja yhteystietosi. Siihen menee muutama minuutti.
2. Palvelu valitsee enintään neljä välittäjää, joilla on kokemusta alueesi asunnoista.
3. Välittäjät ottavat sinuun yhteyttä, sopivat arviokäynnin ja tekevät tarjouksen.
4. Vertaat tarjouksia ja valitset parhaan. Voit myös olla valitsematta ketään.

Palvelu on myyjälle maksuton, eikä sen käyttö sido mihinkään. Asuntojenmyynti.fi on toiminut vuodesta 2012.

Muita vastaavia palveluita ovat esimerkiksi Asuntoarvio.fi ja välittäjähaku Neliöhinta.fi.

Itse

Eri kiinteistönvälittäjät ovat hyviä erilaisten asuntojen myymisessä erilaisilla alueilla. Niinpä kiinteistönvälittäjää valitessa kannattaa selvittää myynti-ilmoituksia seuraamalla, millä välittäjillä on paljon asuntoja myynnissä sinun alueellasi.

Oletetaan, että olet myymässä asuntoa Espoon Tapiolasta. Aloita etsimällä kaikki myynti-ilmoitukset Etuovesta ja Oikotieltä Tapiolassa sijaitsevista asunnoista. Valitse mukaan samantyyppiset asunnot kuin se, jota olet itse myymässä, eli esimerkiksi pienet kerrostaloasunnot tai omakotitalot.

Kerää listalle kaikki alueelta asuntoja myyvät välittäjät. Merkitse, kuinka monta asuntoa löysit heidän myyntilistaltaan kyseiseltä alueelta.

Kiinteistönvälittäjät ovat yksilöitä, joten oikea ihminen on vielä tärkeämpi kuin oikea yritys. Kirjaa siksi listaasi myös, ketkä välittäjät myyvät asuntoja ilmoituksissa.

Luultavasti listallesi päätyy kourallinen henkilöitä, joilla on runsaasti alueen kohteita myynnissä. Aloita heistä. Ota yhteyttä suoraan oikeaan välittäjään sen sijaan, että käyttäisit välitysliikkeen sivuilla olevaa yleistä lomaketta, ja pyydä heidät arviokäynnille.

Hyvä välittäjä vastaa nopeasti ja on valmis neuvottelemaan, miltä toimeksianto voisi näyttää. Jos välittäjä on jo tarjousvaiheessa hidas, hankala tai huolimaton, prosessia ei kannata jatkaa hänen kanssaan.

Näin vertaat tarjouksia

• Kokonaishinta. Laske palkkio euroina omalla hinta-arviollasi ja lisää kiinteät kulut. Tarkista vähimmäispalkkio.
• Mitä maksat, jos kauppaa ei synny. Moni perii perustamismaksun tai kulut myös silloin.
• Hinta-arvio. Älä valitse välittäjää pelkästään korkeimman hinta-arvion perusteella. Koska välittäjä hyötyy eniten siitä, että saa asunnon myyntiin, liian kaunis arvio voi olla tapa voittaa toimeksianto. Pyydä perustelut ja vertailukaupat.
• Markkinointi ja esittelyt. Mitä palkkioon sisältyy, ja kuka hoitaa esittelyt?

Tarkemman listan arviokäynnillä esitettävistä kysymyksistä löydät oppaastamme Mitä kysyä kiinteistönvälittäjältä?

Esimerkki: näin säästin 2 300 euroa tinkimättä palvelusta

Halusin jakaa tarinan siitä, kun myin oman asuntoni ja säästin rahaa neuvottelemalla toimivan palkkiomallin.

Otin yhteyttä kiinteistönvälittäjään, jonka hinnaston mukainen välityspalkkio oli tuolloin 4,96 %, ja kutsuin välittäjän arviokäynnille. Valitsin välittäjän, joka oli myynyt paljon vastaavia asuntoja samalta alueelta aikaisemmin.

Arviokäynnin aikana kiinteistönvälittäjä teki tarjouksen, jossa välityspalkkio oli 3 % sisältäen kaikki kulut. Jo pelkällä tarjouksen pyytämisellä palkkio putosi siis listahinnasta lähes kaksi prosenttiyksikköä. Välittäjän pääasiallinen myyntiargumentti oli se, että he voivat saada asunnosta oman palvelukonseptinsa avulla paremman hinnan kuin muut.

Asunnon hinnasta keskustellessa kävi harvinaisesti niin, että välittäjän mielestä asunnosta voisi saada korkeamman hinnan kuin mitä olin itse arvioinut.

Sanotaan esimerkinomaisesti, että oma arvioni oli 300 000 € ja välittäjän arvio oli 320 000 €.

Niinpä ehdotin välittäjälle seuraavaa palkkiomallia:

• Välityspalkkio on 2 %, jos asunnosta saadaan enintään se, mitä itse arvioin sen arvoksi
• Välityspalkkioon lisätään 10 % siitä arvonnoususta, jonka välittäjä saa oman arvioni päälle
• Välityspalkkioon lisätään 15 % bonus siitä arvonnoususta, jonka välittäjä saa oman arvionsa päälle

Käytännössä malli toimi näin:

• Myyntihinta 300 000 €, palkkio 300 000 € x 2 % = 6 000 €
• Myyntihinta 320 000 €, palkkio 300 000 € x 2 % + 20 000 € x 10 % = 8 000 €
• Myyntihinta 340 000 €, palkkio 300 000 € x 2 % + 20 000 € x 10 % + 20 000 € x 15 % = 11 000 €

Tässä mallissa välittäjän palkkio nousee selvästi, kun hinta nousee. Niinpä välittäjän kannattaa työskennellä sen eteen, että saa nostettua hintaa.

Välittäjä hyväksyi mallin ja myynti käynnistettiin.

Lopulta kaupat tehtiin hinnalla, joka oli yli oman arvioni mutta alle välittäjän arvion. Käyttääksemme aikaisempia esimerkkihintoja, se oli 310 000 €.

Niinpä välityspalkkioksi muodostui lopulta 300 000 € x 2 % + 10 000 € x 10 % = 7 000 €.

Jos välittäjä olisi myynyt asunnon tarjouksensa mukaisella 3 % välityspalkkiolla, välityspalkkio olisi ollut 9 300 €. Niinpä säästöä syntyi 2 300 € verrattuna välittäjän antamaan tarjoukseen ja 8 376 € verrattuna välittäjän nettisivuilla kertomaan listahintaan. Toteuma oli prosenteissa 2,26 % hinnasta.

Tässä mallissa on tietysti se riski, että palkkio nousee hyvin korkeaksi, jos hinta nousee hyvin korkeaksi. Silti minulle olisi jäänyt omaan arviooni nähden selkeästi enemmän rahaa käteen palkkion jälkeenkin, jos näin olisi sattunut käymään.

Tämän mallin hieno puoli oli, että välittäjän kannatti selkeästi panostaa hinnan nostamiseen sen sijaan, että olisi pyrkinyt saamaan kaupat nopeasti matalammalla hinnalla.

Tarinan opetus on yksinkertainen: listahinta oli 4,96 %, ensimmäinen tarjous 3 % ja lopullinen palkkio 2,26 %. Kaikki ero syntyi siitä, että pyysin tarjouksen ja neuvottelin.

Haluatko tietää, mitä välittäjät tarjoavat sinun asunnostasi? Kilpailuta kiinteistönvälittäjät Asuntojenmyynti.fi:ssä ja saat enintään neljä tarjousta.

Kannattaako myydä itse vai käyttää kiinteistönvälittäjää: näin päätät

Kun kiinteistönvälittäjien palkkiot ovat useita tuhansia euroja, itse tekeminen tuntuu helposti houkuttelevalta vaihtoehdolta.

Pohtiessasi itse myymisen ja kiinteistönvälittäjän käytön välillä kannattaa huomioida ainakin seuraavat seikat:

Aika. Asunnon myyminen vaatii aikaa. Sinun pitää kuvata asunto, tilata asuntoa koskevat asiakirjat, laatia myynti-ilmoitus, järjestää näytöt, ottaa vastaan tarjoukset, käydä hintaneuvottelut, laatia kauppakirjat ja tehdä kaupat. Tähän kaikkeen menee aikaa myös ammattilaiselta, ja jos sen tekee ensimmäistä kertaa, opetteluun kuluu niin ikään paljon aikaa.

Osaaminen. Osaatko hoitaa kaikki asuntokauppaan liittyvät muodollisuudet? Osaatko ottaa houkuttelevat kuvat asunnosta? Osaatko hinnoitella asunnon oikein? Tunnetko vastuusi myyjänä?

Laillinen vastuu. Kiinteistönvälittäjällä on iso vastuu kaupanteon laillisista muodollisuuksista. Niinpä sinun ei tarvitse kantaa kaikkea vastuuta yksin. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen on myyjän oikeusturvan kannalta monelle turvallisempi valinta kuin itse myyminen.

Ostajien mieltymykset. Monet ostajat ostavat mieluummin kiinteistönvälittäjän kautta kuin suoraan yksityiseltä myyjältä. Toki tähän löytyy myös poikkeuksia, mutta sääntönä kiinteistönvälittäjän kautta tehtävä kauppa tuntuu ostajasta turvallisemmalta.

Välimuotona on edullisempi välitys, jossa hoidat osan työstä itse. Esimerkiksi Blokin mallissa esittelet asunnon itse ja välittäjä hoitaa muun.

Usein kysyttyä välityspalkkiosta

Kuka maksaa välityspalkkion?

Välityspalkkion maksaa välitysliikkeen toimeksiantaja, asuntoa myytäessä siis yleensä myyjä. Välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta (laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä).

Maksanko palkkion, jos asunto ei mene kaupaksi?

Tarkista sopimuksesta, maksetaanko palkkio vain, jos kauppa syntyy. Monessa hinnastossa on kuitenkin kiinteä perustamismaksu, palvelupaketti tai järjestelykulu, joka laskutetaan myös silloin, kun kauppaa ei synny. Kysy tämä aina ennen allekirjoitusta.

Sisältääkö välityspalkkio arvonlisäveron?

Lähes kaikki taulukon hinnastot kertovat hinnan sisältävän arvonlisäveron, joka on nykyään 25,5 %. Jos hinnasto ei kerro sitä, se on merkitty taulukkoon.

Kuinka pitkä toimeksianto on?

Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, minkä jälkeen sitä voi jatkaa uudella sopimuksella (laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä).

Voiko välityspalkkion vähentää verotuksessa?

Jos myyt esimerkiksi sijoitusasunnon tai mökin ja myynnistä syntyy verotettavaa luovutusvoittoa, välityspalkkio vähennetään myyntihinnasta myyntikuluna, kun lasket voiton todellisten kulujen mukaan (Vero.fi). Oman kodin myynti on verovapaa, jos olet omistanut asunnon ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta.

Kaikki välitysliikkeet: hinnat ja ehdot

Tähän on koottu kaikki 46 välitysliikettä, joiden hinnasto on julkinen. Hae nimellä tai paikkakunnalla ja avaa rivi, niin näet lisäkulut, kulut jos kauppaa ei synny, toiminta-alueen ja alueelliset hinnat.

Haluatko, että välittäjät kilpailevat sinun asunnostasi? Pyydä tarjous jopa neljältä alueesi välittäjältä. Palvelu on maksuton.